¿Qué tengo que tener en cuenta cuando alquilo una vivienda?

junio 25, 2015|  Artículo por:   | 

1     En la mayoría de las ocasiones la terminología utilizada para identificar a las partes del contrato lleva a confundir quien es el propietario y quien es el inquilino. El propietario, el casero, es el “Arrendador”; el inquilino es el “Arrendatario”.

2     La duración de los contratos se pacta entre las partes, pero el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda durante tres años. Así, si por ejemplo el contrato es de un año existirán prórrogas anuales hasta alcanzar ese periodo.

3     El inquilino podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

4     No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

5     Si en el contrato no se estipula un plazo de duración, se entiende que es de un año, sin perjuicio del derecho de prórroga anual hasta alcanzar los tres años.

6     Una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

7     Actualización renta mensual del alquiler. Con la entrada en vigor el 1 de abril de la Ley 2/2015, de desindexación de la economía española, y la nueva reforma que realiza del artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, son ya tres los regímenes vigentes en cuanto a la actualización de rentas. Tenemos, pues, tres sistemas:

1.- Contratos posteriores a 1 de abril de 2015. A partir de este momento, es necesario un pacto expreso para que se pueda realizar la actualización de la renta en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia. Sin dicho pacto expreso, no es posible la actualización. Si hay pacto y se ha fijado el mecanismo de revisión (por ejemplo, referido al IPC), se llevará a cabo de ese modo. Si no se fija el mecanismo, la actualización se llevará a cabo en función de la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión.

2.- Contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y 31 de marzo de 2015. No hay necesidad de pacto expreso para que se pueda realizar la actualización de la renta en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato. Es una facultad de las partes y de la que éstas pueden hacer uso. Es posible pacto expreso que excluya la actualización. Si alguna de las partes solicita la actualización, ésta se llevará a cabo según lo hayan convenido las partes en el contrato, sino hay pacto se aplicará la variación porcentual experimentada por el IPC.

3.- Contratos celebrados entre el 1 de enero de 1995 y 5 de junio de 2013. No hay necesidad de pacto expreso para que se pueda realizar la actualización. Es una facultad de las partes y éstas podrán hacer uso de ella o no. Si se solicita por las partes, durante los cinco primeros años del contrato (hasta el 5 de junio de 2018) se aplicará imperativamente la variación experimentada por el IPC, no siendo válido pacto entre las partes aplicando un sistema de actualización distinto. Durante los tres años siguientes a los cinco (“prórroga legal”), se aplicará el sistema acordado por las partes, y, en defecto de pacto, se aplicará la variación porcentual experimentada por el IPC.

8     El pago es mensual y debe efectuarse en los siete primeros días de cada mes, salvo que se haya pactado otra cosa. El arrendador debe dar un recibo de pago o documento acreditativo que lo sustituya, en caso de pago en mano, si el pago se realiza por transferencia bancaria el documento acreditativo es la propia transferencia.

9     Hay varios aspectos, la renta inicial, quién paga los impuestos (IBI, tasa basura…) y los gastos de los servicios (Comunidad propietarios…), etc., que se pueden pactar en el contrato. Por lo tanto es importante leer muy bien todas las condiciones del contrato antes de alquilar la casa definitivamente. Especialmente hay que preveer las cláusulas adicionales. Se recomienda no firmar nada sin hablar con un experto, o consultar con la Bolsa de Vivienda Joven en Alquiler si se tiene alguna duda.

10     El arrendatario debe abonar como fianza un mes de la renta, a la firma contrato arrendamiento. Cuando han pasado los tres años el arrendador puede exigir que ésta se actualice con la renta vigente. El propietario deberá depositar la fianza en el IVIMA u organismo que lo sustituya. La fianza se recuperará cuando finaliza el plazo del contrato de alquiler, en todo o en parte según si ha habido desperfectos en la vivienda de lo cual responde la fianza.

11     En caso de que el propietario quiera poner en venta la vivienda arrendada, el arrendatario siempre tendrá preferencia ante otros compradores interesados, salvo que se pacte lo contrario. En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.

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